住宅唱主角局面将改变 2011年商业地产渐入佳境

    万达老总王健林可能是2010年中国地产界最风光的一位 。这一年间 ，万达开业15个广场和7个星级酒店 ，所到之处 ，受到地方政府官员的热烈欢迎 。商业地产俨然由过去“陪嫁的丫头” ，成为现在的“抢手的新娘” 。业内人士认为 ，在持续严厉的调控政策组合拳下 ，房地产市场住宅唱主角的局面将逐渐改变 ，商业地产在2011年渐入佳境 。

    商业地产在2010年成功上位的一个重要原因是 ，这一年虽然调控政策频出 ，一浪高过一浪 ，但无论国十条还是新四条 ，主要针对住宅市场 ，商业地产则成为调控下的“漏网之鱼” ，亦成为吸引投资的避风港 。中原地产监测表明 ，自4月宏观调控政策出台后 ，全国商业用地逐步上升 。其重点监控的12个大中城市 ，2010年商办用地成交幅数所占比例由4月份的25.61%上升到12月的34.80% ，面积所占比例由4月的5 .10%上升到12月的19.48% 。而“限购令”的出台 ，则进一步给2011的商业地产大热埋下伏笔 。据中原地产监测 ，9月末限购令发布后 ，深圳的投资资金开始进入商业地产领域 ，从2010年10月下半月开始这一现象尤为明显 ，11月深圳商业地产成交环比翻番 。足见住宅投资受限后 ，商业地产成了最好的转移点 。深圳是全国房地产市场的风向标 ，深圳市场的走向通常会成为中国楼市走向的先导 ，因此 ，从深圳房地产市场走势基本可以判定 ，商业地产极有可能成为未来各大城市的新热点 。

    有业内人士指出 ，商业地产成为调控的“漏网之鱼”并非侥幸之意 ，而是更有深意 。国家在打压住宅市场的同时 ，有意放商业地产一条生路 。9月2日 ，保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法 ，大方规定数千亿险资可以投资商业不动产 ，但是不得变相炒地卖地 ，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅 。某数字研究机构上海分院分析师认为 ，这种国家政策的隐性鼓励 ，一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用 ，另一方面也似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路 ，那就是一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产 。通过这样的方式将淡化剥离商品住宅目前被过度凸显的投资属性 ，将其转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中 。

    在政策导引和市场的双重压力之下 ，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅 。2010年 ，金地 、中粮 、保利、中海 、富 力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略 ，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30% 。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产 。截至2010年10月底 ，万科在全国各地共计拿地78幅 ，拿地总金额454亿元 ，其中 ，纯商业用地1幅 、包含商用的综合用地29幅 ，金额达到154.8亿元 。

    中原地产研究中心认为 ，住宅+商业的模式可能会成为内地开发企业的发展方向 。一方面 ，开发商业地产能够分散整体经营风险 ，另一方面 ，商业地产的租金能够在未来提供稳定的资金流 。

    事实上 ，眼下不仅仅是房地产业内企业 ，其他行业企业对商业地产也是垂涎欲滴 。英国T ESC O自主投资购物广场 ，华润万家组建欢乐颂 ，广百股份组建广百地产 ，天河城集团天津买地建购物中心 ，海印建海印又一城……在全球金融危机四伏 ，国内通胀压力增加的大环境下 ，为避免自有资金贬值和消化信贷任务 ，买地建设自己的物业似乎成了百货 、零售等行业最好的选择 。

    不过 ，商业地产一哄而起 ，繁荣中也存隐忧 。2010年10月29日 ，长春红旗街万达广场正式营业 。万达集团董事长王健林出席了当天举行的开业庆典 ，他在致辞时透露 ，在未来的5年时间里 ，万达集团将在长春投资至少300亿元人民币 ，建设5个万达广场和2家星级酒店 。这令当地人既高兴又担心 。

    万达集团的第一个万达广场 ，是长春重庆路万达广场 ，从重庆路万达广场到红旗街万达广场 ，万达用了10年 ；按照王健林的说法 ，未来五年在长春开五个万达广场 ，这就意味着平均一年一个 。长春属于外向性较低的城市 ，外来人口较少 ，消费能力有限 ，单就长春市360万的市区人口和消费能力 ，能否支撑起5个万达广场 ？何况 ，还有中信 、长春欧亚等品牌企业和上市企业瓜分市场 。

    住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹曾经指出 ，商业地产投资的成功与否 ，更在于业态 ，后期的管理队伍 ，需要有专业的运营及人才体系 ，这一点很多房企都没有积淀 。

    从刚开业不久的长春红旗街万达广场看 ，如今商业地产不再是一般开发商能染指的细分行业 。较之以往 ，这一轮的繁荣以专业化 、规模化为基础和表征 ，带有明显的品质 、品牌色彩 ，商业地产已经远远不是一个卖东西的商场 ，而是一个可以看电影 、喝咖啡 、健身美甲 ，体验消费的地方 ，甚至是可以办公 、生活的地方 。商业地产的模式和业态日新月异 ，就如著名策划人王志纲所说 ，常规的只是盖房子的时代已经过去了 ，新的开发模式和商业模式将引领未来 。

    面对这一轮新的变化 ，开发商准备好了吗 ？