当前对房地产税认识的几个误区

    据报道 ，财政部已原则同意重庆开征商品房房产税 ，而重庆已确定将开征高档商品房房产税 。也就是说 ，2010年国十条所要求通过税收的方式来控制住房的合理需求的政策总算开始在落实 。不过 ，房地产税在全国真正执行之前 ，其认识上的误区很多 。在此 ，本文 ，作一点辨析 。

    首先 ，不少人把房地产税与土地出让金混为一谈 。说商品住房已经交了土地出让金 。再征房地产税是重复征税 。但是实际上两者并非是一回事 。土地出让金不是土地出让税 ，它只是购买土地要素支付的费用 。在土地私有的情况下，土地出让金就是土地交易的价格 ，而在土地公有的中国下 ，土地交易的价格则用土地出让金的概念来表示 。试想 ，在那些土地私有的国家 ，建筑商要建造住房获得土地要素 ，就是通过市场的方式购买获得 。没有看到哪一个市场国家 ，由于收了房地产税而获得土地要素可以免费供应的 。其次房地产税或物业税是一种选择性的财产税 ，它是任何现代国家三大税收之一（消费税和所得税） 。

    一个国家在征收消费税及所得税之外 ，为何还要征收财产税或房地产税 ？ ，就在征收财产税可纠正现行所得税的某些缺点 。因为 ，对于各种所得来说 ，不管是已经实现还是尚没有实现的 ，都应该计入征收所得税的税基 。但是由于未现实的所得在计算上有实际困难 ，目前采取个人所得税的国家 ，通常都不把没有实现的得利列入征税范围 。如果不征收财产税 ，这些个人得利也就可能成为逃税漏洞 ，这使得政府一部分税收流入 ，而且其他人也是不公平 。还有 ，住房等耐用消费品 ，其价值是逐年提供的 ，并没有计入征税的税基 。这就使得持有耐用消费品的居民（持有住房）与没有持有耐用消费品的居民（租房）课税存在很大不公平 。通过征收财产税则可一定程度上纠正这种不公平 。再就是 ，财产象征一个的经济能力 。其持有财产越多 ，其经济能力就可能越强 。因此 ，财产税的征收不仅可用衡量一个的经济能力 ，也能够起到促进社会财富公平分配的作用 。更为重要的是 ，居民持有的财产之所以有价值 ，不仅在于政府对财产的产权保护 ，还在于政府对城市基础设施等方面的巨大投入 。因此 ，为了国人的财产安全 ，政府就得通过征收一定的税收来实施国家职能 。

    为何国内居民一谈到征收房地产税或财产税就会如此困惑 ？关键问题是 ，在计划经济体制下 ，财产都是公有的 ，居民没有个人财产之概念 ，更谈不上个人持有财产了。随着中国经济向市场转轨 ，个人财产开始得到保护 ，个人财产也随着经济繁荣与发展而增加 。但是 ，个人在持有财产后 ，我们还没有相应的法律向居民征收财产税 。因此 ，国内居民听到征收房地产税就不可理解也不愿意征收 。不过 ，这种困惑是可理解的 ，只要政府出台相应的法律与制度 ，保证财产征收公平公正 ，那么交纳财产税就会成为居民自觉 。

    其次 ，在征收房地产税的讨论中 ，还有一个概念十分模糊 。国内不少人认为 ，为何还要交房地产税 ，我们现在土地出让使用期70年仅是 ，现在住房的购买只有使用70年的使用权 ，而没有住房的土地的所有权 。因此，在这种情况下 ，再征收房地产税是不合理的 。这是国家在又一次掠夺民众 。其实 ，这有几个方面的问题 。对于任何一种物品或财产来说 ，其产权都是各种权能综合体 ，这些权能可分离 ，也可集合在一起 。如果说一种财产基本权能能够发挥得淋漓尽致时 ，那么一个人说他不拥有这种财产是说不过去的 。比如 ，假定当前住房土地产权是70年的使用权 ，70年之后要改变这种所有关系 。但是 ，在70年没有期满时 ，拥有住房使用权的财产拥有人则不仅拥有土地使用权 ，而且拥有住房的自由转让权 、剩余索取权等基本权能 。当一种财产所有权益都由土地使用权持有人获得时 ，那么这种财产所有权实际上已经转移给财产使用权持有人了 。因此 ，任何用没有财产所有权而不纳税的理由都是不成立的 。更何况 ，70年使用权的概念是计划经济向市场转轨时使用的一个权宜概念 。如果当时不用这样一个创造性的概念 ，那么当时要出台土地可交易的法律制度或改变当时的土地交易制度是不可能的 。所以 ，当全国绝大多数土地70年使用权到期时 ，这个概念就会修改 。这个权宜性概念就可能转化为永久性概念 。中国居民住房的权能就不需要再分离而是整合了 。到这个时候 ，土地使用的永久性样对所以的人都是一样的 。我们现在很多人看不到这个概念转变 。但它是一种必然 。

    总之 ，在现代市场经济国家 ，对住房征税或征收财产税是一种必然 ，不是谁愿意征收或不愿意征收的问题，也不是征收房地产税对住房价格影响有多大的 。房地产税的征收不仅是国家财产收入的主要来源 ，也是调整社会收入分配的主要方式 。如果不征收房地产税 ，不仅让社会财富越来越聚积少数人手中 ，也是造成整个社会财富分配不公的根源 。对此 ，现代国家政府应该有明确的法律制度出台 。